Desalojo más rápido: los cambios que plantea la nueva ley para propietarios e inquilinos
El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que ya obtuvo media sanción en el Senado, propone modificar los procedimientos judiciales vinculados con los desalojos y establece nuevas pautas para los casos de falta de pago de alquileres.
La iniciativa deberá ser analizada ahora por la Cámara de Diputados. Si obtiene la aprobación definitiva, cambiarán algunas de las reglas que actualmente rigen para propietarios e inquilinos de inmuebles urbanos y rurales.
Uno de los puntos que genera mayor atención es el denominado “desalojo exprés”, una propuesta que busca reducir los tiempos de los procesos judiciales cuando existe un conflicto por la ocupación de una propiedad.
Cómo funcionaría el nuevo procedimiento
El proyecto plantea que determinadas acciones de desalojo puedan resolverse mediante un juicio sumarísimo, una modalidad que apunta a acortar los plazos del trámite judicial.
La medida alcanzaría situaciones como ocupaciones consideradas indebidas, contratos que hayan finalizado y casos en los que exista incumplimiento en el pago del alquiler.
Además, la propuesta amplía las personas que podrían iniciar una acción judicial. El reclamo no quedaría reservado exclusivamente al propietario registrado del inmueble, sino que también podría ser presentado por quien demuestre tener un derecho o interés legítimo afectado por la ocupación.
Qué ocurriría cuando un inquilino deja de pagar
Uno de los cambios más importantes está relacionado con los alquileres de vivienda.
Antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago, el propietario debería realizar una intimación fehaciente al inquilino y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para cancelar la deuda.
La comunicación podría enviarse al domicilio físico o electrónico que figure en el contrato.
El proyecto también contempla situaciones en las que el inquilino se niegue a recibir la notificación o cuando esta no pueda concretarse por motivos atribuibles al propio locatario.
De esta manera, se busca evitar que el rechazo de una comunicación o la imposibilidad de entregarla impida avanzar con el reclamo judicial.
Qué pasaría con las llaves del inmueble
La iniciativa también establece nuevas pautas para la devolución de una propiedad cuando termina el contrato o se cumple el plazo otorgado para regularizar una deuda.
En esos casos, el inquilino deberá restituir el inmueble. A su vez, el propietario no podría negarse a recibir las llaves ni imponer condiciones para aceptarlas, aunque conservaría el derecho de reclamar posteriormente cualquier obligación pendiente.
La medida apunta a evitar que la entrega formal de la propiedad se convierta en un nuevo punto de conflicto entre las partes.
Los principales cambios para los propietarios
Para los dueños de inmuebles, uno de los principales beneficios del proyecto sería la posibilidad de acceder a un procedimiento judicial más rápido frente a determinadas situaciones.
Si la iniciativa se convierte en ley, los reclamos por desalojo podrían tramitarse mediante una vía procesal más breve, reduciendo los tiempos de espera para recuperar una propiedad.
También se amplía la posibilidad de reclamar judicialmente en casos de ocupaciones consideradas indebidas, al reconocer legitimación a personas que puedan demostrar un interés jurídico afectado.
Esto podría tener incidencia en situaciones vinculadas con inmuebles administrados por terceros, sucesiones, cesiones de derechos o disputas relacionadas con el uso de una propiedad.
Qué deberán tener en cuenta los inquilinos
Para los inquilinos, uno de los aspectos centrales será prestar especial atención a los plazos y las notificaciones formales.
Ante una deuda de alquiler, el propietario deberá realizar previamente la intimación correspondiente y otorgar el plazo mínimo establecido por el proyecto. Si la deuda no se regulariza, podrá iniciar la acción judicial.
El llamado “desalojo exprés” no implicaría un desalojo automático, ya que continuaría siendo necesaria la intervención de la Justicia. La diferencia estaría en que el proceso podría desarrollarse mediante un mecanismo más rápido.
Por ese motivo, en caso de existir un conflicto, será importante conservar comprobantes de pago, responder las comunicaciones formales y mantener actualizados los datos de contacto establecidos en el contrato.
Qué contempla para personas en situación de vulnerabilidad
Otro de los aspectos que genera debate es la situación de menores de edad, personas con discapacidad y adultos mayores que puedan encontrarse en condiciones de vulnerabilidad.
El proyecto contempla la intervención de organismos locales de protección en determinados casos, con el objetivo de atender estas situaciones antes de avanzar con las medidas correspondientes.
Este punto plantea uno de los principales desafíos del debate legislativo: encontrar un equilibrio entre la protección del derecho de propiedad y la necesidad de evitar situaciones de desamparo habitacional.
Todavía no es ley
Por el momento, los cambios propuestos no están vigentes. El Senado otorgó media sanción al proyecto, pero todavía debe ser tratado por la Cámara de Diputados.
Hasta que no exista una aprobación definitiva, los contratos de alquiler y los procesos de desalojo continuarán regidos por la normativa actualmente vigente.
Si el proyecto finalmente se convierte en ley, propietarios e inquilinos deberán adaptarse a un nuevo esquema de plazos, notificaciones y procedimientos judiciales para resolver los conflictos relacionados con la ocupación de inmuebles.